Mit dem zum 1.12.2020 reformierten Wohnungseigentumsgesetz sind wichtige Änderungen in Kraft getreten. Sie können den gesamten Gesetzestext unter dem Link, http://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/index.html einsehen bzw. downloaden.

Die nachfolgend aufgeführte ausgewählte Übersicht ist keine vollständige Kurzzusammenfassung des neuen Gesetzestextes und ersetzt nicht das Lesen des Gesetzes:

Wohnungseigentumsgesetz ab 01.12.2020

Wichtige Änderungen bezogen auf:

  1. Durchführung von Versammlungen
  2. Beschlussfassungen
  3. Rechtsstellung des Verwalters
  4. Beirat
  5. Vermögensbericht
  6. Bauliche Veränderung gem. § 20 II WEG
  7. Altvereinbarungen

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1. Durchführung von Versammlungen

Vorbereitung

  • Einladungsfrist beträgt nunmehr mindestens 3 Wochen, § 24 IV WEG
  • Einberufung durch den Verwalter bzw. gem. § 24 III WEG durch den Verwaltungsbeiratsvorsitzenden, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Eigentümer.
  • wenn Verwalter sich pflichtwidrig weigert: einzelner Eigentümer hat Anspruch gegen die Gemeinschaft auf Einberufung
  • muss einberufen werden, wenn ein Viertel der Eigentümer dies in Textform verlangt (Zweck und Gründe müssen angegeben werden), § 24 II WEG.

Versammlung

  • jede Versammlung ist beschlussfähig!
  • für die Vollmacht bzgl. Vertretung in der Versammlung genügt Textform, § 25 III WEG.
  • Eigentümer können beschließen, dass Eigentümer an der Versammlung „online“ teilnehmen (§ 23 I WEG), aber der Grundsatz der Präsenzversammlung bleibt. Es besteht keine Beschlusskompetenz zur Abschaffung der Präsenzversammlung zu reiner Online-Versammlung.

Nach der Versammlung

  • Anfertigung des Protokolls gemäß § 24 VI WEG „unverzüglich“ (d.h. ohne schuldhaftes Zögern)
  • Pflicht zur Führung einer Beschluss-Sammlung besteht weiterhin

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2. Beschlussfassungen

Mehrheitserfordernisse

  • nach neuem Recht werden sämtliche Beschlüsse mit einfacher Mehrheit gefasst
  • qualifizierte Mehrheitsbeschlüsse sind nach neuem Recht abgeschafft
  • möglich natürlich nach wie vor, dass die Gemeinschaftsordnung bestimmte Mehrheitserfordernisse vorsieht
  • Allstimmigkeit wird natürlich nach wie vor für Vereinbarungen benötigt

Besonderheit Umlaufbeschluss

  • Beschlussfassung ist nach wie vor außerhalb der Versammlung im Umlaufverfahren möglich
  • nach neuem Recht ist die Zustimmung in Textform möglich, muss also nicht mehr zwingend schriftlich erfolgen, sondern kann bspw. auch per E-Mail erklärt werden
  • nach wie vor ist für das Zustandekommen die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich, ABER: im Vorfeld kann beschlossen werden, dass für einen einzelnen Gegenstand (bspw. die anstehende Abrechnung), über den im Umlaufverfahren beschlossen werden soll, die Mehrheit der abgegebenen Stimmen reichen soll

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3. Rechtsstellung des Verwalters

Abberufung

  • gem. § 26 III WEG jederzeit möglich, auch ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes.

Befugnisse

  • gem. § 9b I WEG nach außen unbeschränkte Vertretungsmacht, womit Auftragserteilungen oder Vertragsabschlüsse für die WEG bindend sind (Ausnahme: Abschluss von Darlehens oder Grundstückskaufverträgen)
  • im Innenverhältnis ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen zu treffen, die eine untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind (§ 27 I WEG)
  • Rechte und Pflichten können durch Beschluss erweitert oder beschränkt werden (§ 27 II WEG).

Zertifizierter Verwalter

  • Anspruch des Wohnungseigentümers auf zertifizierten Verwalter i.S.d § 26a WEG nach § 19 II Nr. 6 WEG
  • Übergangsregelung nach § 48 IV 1 WEG: Anspruch gilt erst 2 Jahre nach Inkrafttreten des Gesetzes
  • Übergangsfrist nach § 48 IV 2 WEG für Verwalter, die zum 01.12.2020 bereits bestellt waren (gelten noch für 3 ½ Jahre als zertifizierter Verwalter).

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4. Beirat

Aufgaben gem. § 29 II WEG

  • Unterstützung (wie bisher) und Überwachung (neu) des Verwalters
  • Prüfung von Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan, nicht mehr: Rechnungslegungen und Kostenanschläge

Aufgabe gem. § 9b II WEG

  • Vertretung der Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter

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5. Vermögensbericht

  • Gem. § 28 IV hat der Verwalter nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, welcher jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen ist.
  • Inhalt: Stand der Rücklagen sowie Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögen

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6. Bauliche Veränderung gem. § 20 II WEG

  • Anspruch eines jeden Eigentümers auf bestimmte bauliche Veränderungen, nämlich Barrierefreiheit, Ladestation für elektrisch betriebene Fahrzeuge, Einbruchschutz und Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität
  • Aber: Art der Durchführung beschließt die Gemeinschaft (Anspruchsinhaber hat keinen Anspruch auf bestimmte Durchführung, also Ausführung durch WEG auf Kosten des beanspruchenden Eigentümers)
  • Jede bauliche Veränderung bedarf lediglich der einfachen Mehrheit bei der Beschlussfassung (gilt auch bei anderen baulichen Veränderungen)

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7. Altvereinbarung, § 47 WEG

  • Sofern Altvereinbarungen (bspw. Teilungserklärung) den neuen gesetzlichen Regelungen entgegenstehen, gelten diese nur dann weiter, wenn sich aus der Altvereinbarung eindeutig ergibt, dass diese auch im Fall einer Gesetzesänderung weiterhin gelten soll.
  • Gem. § 47 WEG ist ein solcher Wille in der Regel nicht anzunehmen.